新規物件調査

新規物件の調査にいってきました。

場所は三重県某所、結構さびれたところです。

物件は２１戸中入居は１戸のみ。

しかもメンテが全くされておらず、
かなり荒れた状態です。

こんなところに一人だけ住んでいるとは奇特な方もいるもんだ、
と思っていたら古くからの住人でお年寄りでした。

ほかの入居者がいないものですから、
好き勝手にマンションの敷地を使っています。

この方、１階の角部屋にお住まいなのですが、
部屋の前には植木鉢がいくつも置かれ、
裏の駐車場には物干し台が大胆に配置されています。

さらになぜか一人しか住人がいないのに、
駐車場には２台車が停まっていると不思議に思ったら
１台は数年間は乗っていないであろう放置車両でした。

で、これもその方の持ち物ｗ

ある意味、これだけ広々と敷地を使えるなら
下手な戸建てより住み心地がいいかもしれませんね。


価格や条件等は、まだこれから交渉なので
今後どうなるかはわかりませんが、
仮に購入できたとして、この住人の方、
ちゃんと片付けてくれるんでしょうか。。？

伊勢路の築古、、その後

以前にこのブログで紹介した、
伊勢の築４０年ＲＣですが、

その後の経過をお知らせしていなかったですね。

結局昨年末に取得して、内外装リフォームをかけて、
新規募集を本格的に開始したのが３月初めくらいでした。

少し出遅れた感もあって、やや苦戦していましたが、
ようやくこのＧＷで満室となりました。

とはいえ、

１．繁忙期終盤での募集開始となったこと、

２．ペット飼育の場合にプラス３千円としていたものの、
　全空室（４部屋）ともペットを飼わなかったこと、

３．駐車場の利用が無いこと、といった理由から

予定よりも収益が下がってしまいました。

購入当初から入居していただいている方で
高めの賃料をもらっている方もいますが、

現状（満室）利回りで１９％となりました。

２０％は軽く超える予定だったんですけど、
とりあえずは入居を優先しました。

まあ、次回繁忙期までに入れ替えがあれば
もう少し頑張ります。

新規物件調査に行ってきました。

今日は久しぶりに新規物件の調査に行ってきました。

築３０年のＲＣながら、大規模修繕済みで満室。
利回りも１３％とまずまずです。

満室なので中は見られませんでしたが、
外壁や共用部も綺麗に塗られており、
当面は大きな費用はかからないでしょう。

しかも満室なので、入居促進費用も不要です。


実はこの物件、現在のオーナーがほぼ全空で購入して、
それを修繕し、入居を付けて転売しているのです。

古い物件の場合、購入してすぐに大きな修繕費がかかったり、
入居促進のための広告費を多めに積んだりする必要があるため、
見かけの利回りよりも実際の手取りが少なくなることが多いのですが、
今回のような再生済み物件であればこうした心配はありません。

ただ、再生済み物件の場合に気を付けたいことは、
売却時の見栄えを良くするため広告費を６ヶ月も支払っているとか、
フリーレントを３ヶ月付けるなど、かなり無理やりに入居を付けて、
見かけの利回りを上げている場合があります。

今回はそうしたことはなさそうなので、価格さえ折り合えば
前向きに検討しても良いかと考えています。

ただ、その価格がなかなか折り合いが付かないのですが。。

どうしても築年数が経過すると、融資期間が短くなるので
利回りがそこそこでもキャッシュフローが出にくくなってしまうのです。