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2017年12月29日

2017年を振り返って

ちょー久しぶりにブログを書きます。
というか本年2記事目と完全に休眠ブログになってますがw

そんな更新頻度なので、振り返りといってもさほどネタはありませんが、
今年もとりあえず1棟購入しました!

ギリギリ11月末の決済で、スペック的にも微妙でしたが、
家に近いところの物件が欲しかったので多少目をつむって買っちゃいました。

ぶっちゃけレオ○レス物件ですが、築15年の軽鉄で12%ちょい、
頑張れば13%くらいまでいけるかも知れないと算段しているので、
まあ今の相場ならありかな〜と思ってます。

肝心の融資ですが、見た目は明らかに軽鉄なんですが、
謄本上は鉄骨と書いてあるだけなので、
重鉄と同様の扱いで20年の融資を受けることができました。

金利も0.975%なので、これならCFも十分出ます。


ただ一つ問題は、、


サブリース解除後にゴソッと退去が発生します(TT)


レオ○レスの物件は、法人顧客が多く、
管理変更の際に近隣の別物件をあっせんするんです。
しかも引越し費用もレオ○レス負担で!

個人の入居者は残ってくれる可能性が高いですが、
8割ぐらいが法人契約なので、一時的には入居率が2割くらいまで
下がると覚悟しておいたほうが良さそうです。


あと、今年はこの物件の購入以外は、ほとんど動いてないですね(^^;

相変わらず相場が高いということもありますが、
昨年の売却益でキャッシュができたことで
すっかり守り(怠け)モードに入ったことが大きいです。

ほぼジムとプールとゴルフの日々、、
まるで隠居生ですね。


とはいえこんな中でも仲間の投資家は
物件を増やして拡大し続けているので、
そういう話を聞くと流石にちょっと焦ります。

来年はもうちょっと真面目に取り組んでみようかな〜と
目標を策定中です。
来年のマーキーに乞うご期待!?

では良いお年をお迎えください。

posted by マーキー at 11:41| Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月04日

本年初投稿〜新規物件のその後

すでに桜の季節となりましたが、
あけましておめでとうございます。

なんとすっかりブログを怠けていて、
これが今年初の投稿となってしまいました。


さて前々回の投稿(といっても去年ですが。。)で
微妙な物件を購入したことを書きました。

その後リフォームして募集をかけたところ、
3月末でめでたく満室となりました!

いやあ、何とも気持ちいいです。

ただ、今回はいろいろとあって、
入居後に数々のクレームが入っています。

というのもリフォーム業者の最終チェックが雑で、
入居後になって換気扇が動かなかったり、
扉やサッシの開閉に不具合があったりということが多数判明したのです。

過去にも依頼したことのある業者さんだったので
信頼してお任せしていたのですが、
どうにも現場担当者がポンコツだったようですね。

こちらから指示したことがやってないのは論外としても、
たとえ指示していなくても不具合に気付いていれば
こちらに相談があって当然です。

すでに入居が決まっていることを承知していながら
不具合を放置したまま工事完了と報告してきて
「言われたことはやりました」
「ここは聞いてません。指示を受けてません」ときました。

ガキの使いか!と言いたくなります。

工事期間中の工程管理もめちゃくちゃで、
進捗が遅れているのにこちらから聞くまで報告もよこさず、
仲介店さんから「まだ出来てないみたいですけど」と
言われて立場がありませんでした。

同じ工務店でも担当によって担当も変わるので、
やっぱr最後はしっかり自分でチェックしないと
いけないなと反省しました。

もうここは二度と使いませんけどね。
posted by マーキー at 18:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月13日

メガ大家からプチ大家になってしまいました。。

以前、物件を売却したことを書きましたが、
先月また1棟売りました。

で、さらに今月末にもう1棟売却予定です。

これで家賃収入はわずか3千万(満室想定)程度のプチ大家になります。

ピーク時には1億を超えてメガ大家気取りだったんですが、
何とも寂しい限りです。。

なぜこんなに売却しているかといえば、
もちろん高く売れるからというのが一番大きいですが、

それ以上に負けない投資をすることが重要だと考えているからです。

今は金利も低く、十分なキャッシュフローが確保できますが、
将来的に金利が上昇したり家賃が下がったりすれば、
キャッシュフローが大幅に低下するリスクは否めません。

そうなるとようやく築いた今のポジションを失うことにもあり得ます。

それだけは避けたと考えています。

要するにビビってるんですが、
元々の不動産投資を始めた目的は経済的・時間的自由であって
それをある程度達成した今、いったんは守りに入ろうと考えています。

売却後のキャッシュフローは1千万程度と決して多くはないですが、
これで手持ちキャッシュが残債を上回ることになるため、
万一のことがあれば全額返済できます。

また、キャッシュがあれば次にリーマンショックみたいな事態が起こったとき、
安くなった物件を積極的に購入することもできます。

それまでは無理せずに、本当に安いものが出たときだけ買う
というスタンスで臨みたいと思っています。

posted by マーキー at 11:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする