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2016年09月29日

新規物件調査

新規物件の調査にいってきました。

場所は三重県某所、結構さびれたところです。

物件は21戸中入居は1戸のみ。

しかもメンテが全くされておらず、
かなり荒れた状態です。

こんなところに一人だけ住んでいるとは奇特な方もいるもんだ、
と思っていたら古くからの住人でお年寄りでした。

ほかの入居者がいないものですから、
好き勝手にマンションの敷地を使っています。

この方、1階の角部屋にお住まいなのですが、
部屋の前には植木鉢がいくつも置かれ、
裏の駐車場には物干し台が大胆に配置されています。

さらになぜか一人しか住人がいないのに、
駐車場には2台車が停まっていると不思議に思ったら
1台は数年間は乗っていないであろう放置車両でした。

で、これもその方の持ち物w

ある意味、これだけ広々と敷地を使えるなら
下手な戸建てより住み心地がいいかもしれませんね。


価格や条件等は、まだこれから交渉なので
今後どうなるかはわかりませんが、
仮に購入できたとして、この住人の方、
ちゃんと片付けてくれるんでしょうか。。?

posted by マーキー at 17:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月23日

キャッシュフロー至上主義?

キャッシュフローが出ればそれでいい。

そう考えてる方は多いと思います。

僕も基本的にはキャッシュフローを重視しています。


とはいえ、キャッシュフロー至上主義とも言えるような
盲目的な考え方を持っていると、業者に騙されちゃいます。


最近、サラリーマン投資家をターゲットにした再販業者とか
中間省略業者がセミナーでやっているのは、
それなりの物件に長期融資をつけて
無理やりキャッシュフローを稼いでいるパターンが多いです。


築30年くらいのRC物件にスルガ銀行あたりで
35年のローンをつけて販売しています。


これ、短期的には確かにキャッシュフローが出ますが、
冷静に考えたら将来利益の先食い(もしくは損失の先送り)を
しているだけだということに気付いてください。


極端な話ですが、元本を35年後に一括返済の契約にして、
それまでは金利だけを払ったとした場合、
所有期間中のキャッシュフローは相当出ます。

でも、35年後に売却するときには元本が丸々残っているわけです。

35年後ですよ?
多額の売却損が発生することは明白ですね。


不動産投資は、保有期間のキャッシュフローも大事ですが、
売却して初めてトータルの利益が確定します。

長年かけて積み上げたキャッシュフローを
最後の最後で吐き出してしまっては何の意味もありません。


最近、エセコンサルでは業者とタイアップして
このような投資を推奨しています。

増○とか長○とか水○大家とか。。

高い会費を払ってクズ物件を掴まされることのないようにしてください。
posted by マーキー at 09:49| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月02日

売却決済しました

久しぶりの更新になります。

子供が夏休みだったこともあって、
私もすっかりお休みモードでした。。

さて、1月に購入した物件について売却の契約をしたという
話をしましたが、ようやく先月末に決済しました。

売却益はざっと3千万円ほどですが、
ここから税金を引いたらそれほど残りません。

節税対策待ったなしです。

今回の買主は不動産業者さんですが、
決算の関係上、一旦自社で保有し、
期をまたいでからエンド顧客に再販するようです。

どうやら再販価格はかなり上乗せするみたいです。

収益物件の価格もそろそろ頭打ちと言われていますが、
そこそこのスペックであればまだまだ高値で売れるみたいですね。

posted by マーキー at 08:31| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする