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2015年11月28日

新規物件を視察しました

伊勢の築古RC物件ですが、
売主との交渉もほぼまとまりました。

予定では来月中旬くらいには引き渡しになります。

ただ、修繕がそこそこの規模になることから、
2月末までかかりそうです。

何とか繁忙期には間に合わせたいところですね。


さて、先日別の新規物件調査に出かけてきました。

場所は兵庫県某所、かなり田舎の町です。

単身用40室に対して、入居は10部屋と4分の3空きです。

空室理由は派遣会社の一括退去後にほとんど募集をしていないこと、
設定家賃が高過ぎることの2点が主なところです。

周辺の業者さんに確認したところ、いくらか綺麗にして
あと5千円くらい家賃を下げれば埋まるだろうとのことでした。

そこど思い切って売値14800万に対して11500万円の指値をしてみました。

今回の買い付けで特筆すべきは融資特約無しです。

以前お話ししたとおり、物件売却をして一時的とはいえ
キャッシュリッチなことからこうした戦略もとれます。

普通に指値をしても通らないところですが、
融資特約無しでの買い付けはやはり効果があるようで、
売主も相当気持ちが揺らいでいるようです。

このままうまく購入できるといいんですが。。



posted by マーキー at 20:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月22日

伊勢路の築古物件

先日検討中の築40年物件ですを見に行ってきました。

場所は神様の済む町、三重県伊勢市です。

率直な感想としては、思っていたよりボロでした。

所有者は法人で、そこの社長も立ち会っていただきましたが、
これまでほとんど物件を見に来たことは無いようで、
想像以上の荒廃ぶりに驚いている様子でした。

よくあの状態で賃貸募集していたもんだと思います。

当然、修繕費も当初見込みより多くかかるので、
考えていた価格以上に安く買う必要があります。

とはいえ、ある程度の土地値も出そうなので、
あまり安い金額であれば「じゃ更地にして分譲するから売らない」
と言われてしまいます。

交渉の結果、落ち着いた金額は1600万円となりました。
おそらく修繕費は1千万近くかかると思われますが、
とりあえず6〜700万くらいで住める状態に直す予定です。

それだと想定賃料で18〜20%くらいが見込めます。

築古とはいえ、修繕後でこれくらいの利回りが出るのであれば
まあ満足できる水準と言えます。

まだ正式契約には至っていませんが、
おそらく購入することになると思います。


posted by マーキー at 17:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月09日

玉砕しました(TT)

検討中だった3物件ですが、
うち2物件が早々に玉砕しました。

1つ目の築28年鉄骨 17%

こちらは元々一番手がいたのですが、
融資が厳しそうだという情報を得ていました。

融資が落ちたところを現金でかっさらおうと狙っていたのですが、
予想に反して一番手の融資承認が下りてしまいあえなく終了。


2つ目の築25年、全空RC

こちらは、私を含めて3件の買い付けがありました。
金額は1.8億〜1.9億

もともとの売値は2.5億でしたが、全空ですし、
修繕費も見込むと2億以下が妥当だというのは、
みなさん共通して思っていたようです。

ところが売主が出した答えは強気の2.3億!

そんな価格で買ってどうすんでしょう。。って感じです。

まあそれでもしばらく売れ残れば
あきらめて価格を下げてくると睨んでいますが、
一旦は撤退ですね。


残るは築40年の22%物件のみですが、
こちらも差し値をしているので予断を許しません。

今週もう一度、売主側と協議します。

ひとつぐらいは何とかしたいので頑張ります。
posted by マーキー at 11:10| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする