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2015年09月21日

新規物件 その後

前回調査に新規物件ですが、

取引銀行に持ち込んだところ、物件価格9千万に対して
8500万円の評価とやや不足しました。

いわゆる積算評価は1億円近くでると思うのですが、
掛け目が入ること、築年が経過しており収益性評価が
低くなってしまうことなどから減額となりました。

で、この8500万で売主と交渉してみましたが
残念ながら結果は玉砕。

元の売値でも13%なので、現在の市況からすれば良いほうだと思いますが、
やはり融資期間が長くとれないのでCFが出ないぶん、
銀行評価も低くなってしまいました。

まあ今回は縁が無かったということでまた次を探します♪
posted by マーキー at 15:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月11日

新規物件調査に行ってきました。

今日は久しぶりに新規物件の調査に行ってきました。

築30年のRCながら、大規模修繕済みで満室。
利回りも13%とまずまずです。

満室なので中は見られませんでしたが、
外壁や共用部も綺麗に塗られており、
当面は大きな費用はかからないでしょう。

しかも満室なので、入居促進費用も不要です。


実はこの物件、現在のオーナーがほぼ全空で購入して、
それを修繕し、入居を付けて転売しているのです。

古い物件の場合、購入してすぐに大きな修繕費がかかったり、
入居促進のための広告費を多めに積んだりする必要があるため、
見かけの利回りよりも実際の手取りが少なくなることが多いのですが、
今回のような再生済み物件であればこうした心配はありません。

ただ、再生済み物件の場合に気を付けたいことは、
売却時の見栄えを良くするため広告費を6ヶ月も支払っているとか、
フリーレントを3ヶ月付けるなど、かなり無理やりに入居を付けて、
見かけの利回りを上げている場合があります。

今回はそうしたことはなさそうなので、価格さえ折り合えば
前向きに検討しても良いかと考えています。

ただ、その価格がなかなか折り合いが付かないのですが。。

どうしても築年数が経過すると、融資期間が短くなるので
利回りがそこそこでもキャッシュフローが出にくくなってしまうのです。


posted by マーキー at 21:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月10日

水災と保険

台風18号の影響で、各地で道路や住宅が冠水するなど
甚大な被害が出ています。

被害に会われた方にはまずもってお見舞い申し上げます。


さて、自分のアパートが水災に合った場合、
当然ですが火災保険を使うことになります。

しかし、これが以外と簡単ではなかったりします。

火災保険の約款をみると、保険が適用に成るケースとして、
「床上浸水」もしくは「地盤面から45cm以上の浸水」となっています。

つまり、床下浸水で30cmの浸水だと保険の対象にならないんですね〜

所有しているアパートやマンションが床下浸水になれば
それなりの被害が出るでしょうし、修理費や片付け費用もかかるでしょうが、
これらは保険でカバーできないことになります。

また、損保会社によって内容も異なっており、
ある損保の約款では「床下浸水になった場合」のみに限定されています。

この場合、床下浸水だけでは全くまったく補償対象にならないということになります。

このように火災保険をかけているからといって、
何でも支払ってもらえるわけではありません。

保険を当てにしていたのに結局支払われなかった時のショックは大きいです。

日頃から、どういう保障が必要かを良く考えて
保険の見直しなどの対応をすすめていくことも大切ですね。







posted by マーキー at 12:31| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 トラブル | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする